Transparant koopproces door middel van het Biedlogboek
Om het koopproces transparanter te maken heeft Makelaarsvereniging VBO, in samenwerking met het onafhankelijke keurmerk Eerlijk Bieden, een biedlogboek samengesteld.
Ook Maasstreek Makelaardij werkt met dit logboek en door middel van onderstaande vragen en antwoorden, willen wij u dan ook graag informeren over de werking van dit proces.
Wat is een biedlogboek?
Het biedlogboek is een digitaal overzicht waarin alle stappen in het verkoopproces terug te vinden zijn. Dankzij dit logboek kunnen alle kandidaten inzien welke biedingen er ingezonden zijn voor een woning en zo nodig het verkoopproces controleren.
Hoe werkt het biedlogboek?
De data voor het logboek wordt automatisch verzameld in een onafhankelijk biedsysteem. Wanneer een bod ingezonden is, worden de persoonsgegevens geanonimiseerd en krijgen alle kandidaten een unieke Gebruikers-ID. Naast de contactgegevens worden alle details van het bod en de acties van een makelaar gelogd. Na afloop wordt dit overzicht gedeeld met alle betrokkenen. Doordat alle acties binnen het verkoopsysteem automatisch gelogd worden, is er geen ruimte meer voor aanpassingen door derden. Op deze manier verhinderen wij dat er door partijen gesjoemeld kan worden met de data. Om het logboek echt sluitend te krijgen worden er audits uitgevoerd per dossier. Mochten er ondanks de automatisering toch problemen voordoen, dan worden deze automatisch of handmatig gedetecteerd tijden de audits. Heb je zelf als consument vragen over het verloop van een proces, dan kan je uiteraard ook altijd bij Eerlijk Bieden terecht.
Hoe werkt het voor verkopers?
Voor verkopers verandert er in principe weinig. Alle biedingen die worden ingezonden krijgt de verkoper automatisch in te zien, op deze manier garandeert de makelaar geen biedingen achter te houden. Aan de hand van het biedingsoverzicht kan de verkoper samen met de makelaar een geschikte koper aanwijzen.
Wat staat er in een biedlogboek?
In het logboek zijn er altijd een aantal standaardpunten terug te vinden. Om te beginnen worden alle biedingen (geanonimiseerd) getoond met een exacte datumweergave. Naast de hoogte van het bod zijn ook eventuele voorbehouden en verhuiswensen in te zien. Na het gunnen van de woning wordt tenslotte het ‘winnende’ bod getoond.
Wanneer wordt het biedlogboek gedeeld?
Het logboek wordt altijd pas achteraf gedeeld wanneer de koop ‘finaal’ is. Dit kan zijn na de drie dagen wettelijke bedenktijd, of na het verstrijken van de voorbehouden als deze zijn opgenomen in het winnende bod.
In Eerlijk Bieden kan een vooraankondiging gestuurd worden naar de kandidaten. Dit is handig omdat het in sommige gevallen tot wel 10 weken kan duren voordat het laatste voorbehoud is verlopen. Op deze manier krijgen kandidaten op tijd inzicht in de geplande uitgiftedatum en eventuele wijzigingen door vertraging.
Waar vind ik het biedlogboek?
Het biedlogboek wordt vrijgegeven vanuit een systeem door de makelaar. Wanneer het biedlogboek niet automatisch is verstuurd, dien je de makelaar te vragen om het logboek te delen. Je zal vervolgens per mail een unieke link ontvangen om het biedlogboek in te zien.
Wie mag het biedlogboek inzien?
Vooralsnog is dit alleen zichtbaar voor kandidaten die daadwerkelijk hebben geboden op een woning. Wanneer de makelaar het biedlogboek geautomatiseerd of handmatig heeft uitgegeven, ontvangen alle kandidaten een uitnodiging van Eerlijk Bieden om het logboek in te zien.
Hoe gaat het biedlogboek om met de privacy?
Ten behoeve van de privacy zijn alle persoonsgegevens en herleidbare details geanonimiseerd (bijvoorbeeld namen en details van voorbehouden). In sommige gevallen wordt er een motivatie opgegeven door kandidaten die bedoeld zijn voor de verkopers of makelaars, uiteraard verschijnen deze niet in het semi-openbare biedlogboek.
Geldt het biedlogboek voor alle makelaars?
Per 1 januari moeten alle makelaars in Nederland die zijn aangesloten bij de brancheverenigingen NVM, Vastgoedpro en VBO, een biedlogboek uitgeven. Op dit moment is het nog onzeker of dit ook voor makelaars geldt die niet zijn aangesloten bij een vereniging, maar bijvoorbeeld wel zijn ingeschreven in een register.In de tussentijd werkt het ministerie BZK aan de wet Eerlijk Koopproces, hierin worden vermoedelijk extra regels opgelegd met betrekking tot het gebruik van het logboek voor de gehele branche.
Worden onderhandelingen getoond in het Biedlogboek?
Op dit moment bestaat er nog veel verwarring tussen het biedlogboek en de verschillende verkoopmethode. In principe kan een logboek uitgegeven worden bij ieder verkoopproces, dus ook bij regulier bieden. Hierdoor is het mogelijk om de onderhandelingen ook digitaal te loggen voor een volledig sluitend logboek.
Om een eerlijk verkoopproces te garanderen, kan de onderhandeling bij Eerlijk Bieden volledig digitaal of hybride plaatsvinden. In het laatste geval wordt bijvoorbeeld het eindvoorstel ingevoerd ter acceptatie van de kandidaat-koper. Uiteraard worden herleidbare gegevens zoals de berichten over en weer niet gedeeld in het logboek.
Kan de verkoopmethode tussentijds gewijzigd worden?
In sommige gevallen is het mogelijk dat de verkoopmethode tussentijds wijzigt, bijvoorbeeld omdat er te weinig animo is voor een bepaalde woning en een deadline geen zin meer heeft. Het proces kan daarom tussentijds, of na afloop gewijzigd worden. Van belang is dat alle betrokkenen hiervan automatisch op de hoogte worden gesteld, om eventuele misstanden te voorkomen.
Waarom is een biedlogboek van belang?
Het delen van de voorwaarden en voorkeuren van een betreffend bod zijn belangrijk om de consument inzicht te geven in het gunnings- en prijsvormingsproces. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de verkoper een kandidaat-koper aanwijst die niet per se het hoogste bod heeft, maar wel beter aansluit op de voorkeur in overdrachtsdatum. In andere gevallen kan het zijn dat een verkoper de voorkeur heeft voor bijvoorbeeld een particuliere koper in plaats van een belegger. Consumenten kunnen uiteindelijk lering trekken uit de informatie die beschikbaar wordt gesteld in het logboek.
Het verkoopproces van woningen wordt dankzij het logboek ook voor het eerst controleerbaar. In het geval van een geschil beschikt de consument hierdoor over bewijslast. In het verleden waren consumenten in het geval van een misstand volledig afhankelijk van de informatievoorziening van de betreffende makelaar. Met een biedlogboek van Eerlijk Bieden beschikt de consument nu over een onafhankelijke informatiebron die standaard is opgenomen in het centrale tuchtrecht.
Bron: Eerlijkbieden.nl, 17 januari 2023